Woningmarkt en de Herengracht-index
Columns | Door Charles Groenhuijsen
Geplaatst: 06-10-2022
 We kennen de situatie: een verdubbeling in korte tijd van de huizenprijzen. Beleggers die gretig en gierig in onroerend goed beleggen omdat ze weten dat huren hoog en dus winstgevend zijn. Vooral in steden als Amsterdam is de behoefte aan goede objecten groot. De huizenmarkt is een bubbel. Toch?
Inderdaad. Maar dit is geen beschrijving van de huizenmarkt anno 2022. Nee. dit gaat over de woningmarkt in de eerste helft van de 17e eeuw. Er werden woekerwinsten geboekt. Huizenprijzen verdubbelden. De Gouden Eeuw, ook op de vastgoedmarkt.
Maar akelig voor de begerige beleggers was dat de prijzen daarna - begin 18de eeuw - scherp daalden. Oei, niet fijn. What goes up, must come down. Ook toen al.
Beleggen in onroerend goed is een kwestie van lef, timing en geduld.Vraag maar aan schilder Rembrandt van Rijn die in 1639 voor 13.000 gulden een woning aan de Jodenbreestraat betrok die nu het Rembrandthuis is. Dat is een bedrag waar je nu in Amsterdam nog geen twee vierkante meter koopt...
Maar Rembrandt was beter in schilderen dan in beleggen. Hij kon de lasten niet opbrengen. Gek wel, want dit waren zijn gloriejaren als schilder. In die tijd kreeg hij bijvoorbeeld de opdracht voor De Nachtwacht. Maar hij leefde luxueus en onstuimig. Zuidas-gedrag dus, maar dan 400 jaar geleden. Hij ging failliet en vluchtte naar een huurhuis aan de Rozengracht in de Jordaan. Zijn oude huis was nog maar 11.000 gulden waard.
De huizenmarkt is door de eeuwen heen als een achtbaan. Als een raket omhoog en dan weer een vrije val naar beneden. Aan het einde van de 18de eeuw en in crisisjaren van de vorige eeuw was er bijvoorbeeld een prijsdaling van wel 80 procent.
Als de geschiedenis zich herhaalt, komt er nu een fikse prijsdaling. Dat is geen heel wilde voorspelling. De vraag is alleen: wanneer? En is de afkoeling van nu de voorbode van meer ellende. Of zijn hogere rente en afvlakkende prijzen slechts een dipje; met daarna weer bubble-verschijnselen? Wat leert de geschiedenis?
Kent u de Herengrachtindex? Dat is een leerzame grafiek waarop je vanaf 1620 (!) de huizenprijzen aan de Herengracht in Amsterdam kunt aflezen. Die prijzen zijn spectaculair gestegen als je het in guldens/euro's berekent. Maar het beeld is ingrijpend slechter als je inflatie meerekent. Dan is er van 1620 tot pakweg 1973 - als je alle pieken en dalen meerekent - géén prijsstijging geweest. Daarna zien we wel een stijging. Amsterdamse huizenprijzen zijn het hoogste in 400 jaar! Dat is historisch gezien een sterk afwijkend beeld. Is er dus een onverantwoorde overwaardering? Heeft de (te) lage rente de huizenprijzen te ver opgejaagd? Wordt de te verwachten correctie heftig?
Ik pak er de laatste analyse van de RABO-bank bij. Die laten Rembrandt, de Gouden Eeuw en de Herengracht-index buiten beschouwing maar voorzien wel een "beperkte" prijsdaling. De economische tegenwind, hogere energieprijzen en stijgende rente blijven niet zonder gevolgen. Aspirant-kopers staken hun huizenjacht. Een kopersstaking (wachten met aankoop in de hoop dat prijzen nog verder dalen) kan een vliegwieleffect hebben.
De investeringsles? Geen stenen maar schilderijen! Terwijl die arme Rembrandt in een huis van 13.000 gulden woonde schilderde hij de Nachtwacht dat nu op 500 miljoen Euro wordt geschat. Hoezo bubbel?
Dat is andere koek dan die zuinige Herengracht-index.
Geef mij maar de Nachtwacht-index!
Charles Groenhuijsen
Tips, commentaar?
charlesgroenhuijsen@gmail.com
Overig Columns
|