Strategisch vastgoed in een veranderende markt
Productnieuws | Door een onzer verslaggevers
Geplaatst: gisteren
Bedrijfsvastgoed staat in 2025 opnieuw op de radar van institutionele en particuliere beleggers. Na jaren waarin vooral woningen en logistieke centra dominant waren, groeit de belangstelling voor hoogwaardige kantoor- en gemengde bedrijfsruimtes. De oorzaak ligt in een combinatie van afvlakkende renteverwachtingen, structurele economische stabilisatie en verscherpte duurzaamheidsvereisten.
Tegelijkertijd zorgt de transitie naar circulaire bouw, veranderende werkvormen en strengere wetgeving voor een heroriëntatie in hoe gebouwen worden ontworpen en geëxploiteerd. Architecten opereren hierbij niet langer als sluitpost in het ontwikkelproces, maar worden steeds vaker vanaf de initiatieffase betrokken. Hun bijdrage wordt essentieel geacht om vastgoed niet alleen bruikbaar en esthetisch verantwoord te maken, maar ook robuust, waardevast en fiscaal optimaliseerbaar.
In dit speelveld wordt de architect een strategische partner die bijdraagt aan risicobeheersing, waardegroei en exploitatiezekerheid van bedrijfsmatig vastgoed, ongeacht het eigendomskarakter of de functieopbouw van het object.
Van ruimte naar rendement
Bij het kopen van een bedrijfspand speelt de fysieke ruimte slechts een deel van het verhaal. De daadwerkelijke waarde van een gebouw ligt in het adaptieve vermogen en de gebruikskwaliteit op lange termijn. Beleggers letten meer dan ooit op exploitatiekosten, aanpasbaarheid en technisch inpassingsvermogen bij functiewijziging.
Een pand dat eenvoudig heringedeeld kan worden, voldoet aan moderne installatietechniek en flexibel verhuurbaar is, biedt aantoonbaar lager restwaarderisico. Voor architecten betekent dit dat hun ontwerpkeuzes niet alleen de belevingskwaliteit bepalen, maar ook invloed uitoefenen op financiële parameters zoals restwaarde, onderhoudskosten en transformatiepotentieel.
Het ontwerp wordt zo een sturingsmiddel in de risico‑rendementanalyse van beleggers. Wie vanaf dag één rekening houdt met vrije overspanningen, standaardisatie van bouwdelen en laagdrempelige installatietoegankelijkheid, creëert vastgoed dat meebeweegt met de markt. Daardoor neemt niet alleen de waarde toe, maar ook de verhandelbaarheid van het object binnen het professionele beleggingscircuit.
Duurzaam en adaptief ontwerpen als beleggersstrategie
Duurzaamheid is niet langer een ontwerpoptie, maar een directe eis vanuit financieringsvoorwaarden, fiscale regelgeving en marktacceptatie. Architecten die ontwerpen vanuit circulaire principes zoals losmaakbaarheid, materiaalpaspoorten, minimale milieubelasting en energiezuinige installaties leveren direct meetbare toegevoegde waarde.
Beleggers eisen gebouwen met lage exploitatiekosten, minimale milieubelasting en een hoge ESG-score, omdat deze beter aansluiten bij institutionele beleggingsmandaten en meer financieringsmogelijkheden bieden. Ontwerpen die inspelen op veranderende gebruiksbehoeften (bijvoorbeeld hybride werken of functiemenging) zorgen voor een langere levensduur van het vastgoed.
Denk aan verdiepingshoogtes die geschikt zijn voor meerdere gebruikstypologieën, of aan gevelsystemen die eenvoudig aangepast kunnen worden aan veranderende klimatologische eisen. Dit soort ingrepen reduceert structureel het afwaarderingsrisico, een cruciale parameter in beleggingsbeslissingen. Architectuur functioneert hiermee niet langer als kostenpost, maar als integraal onderdeel van de rendementsstrategie.
Ontwerpbeslissingen die investeerders beïnvloeden
Ontwerpkeuzes beïnvloeden niet alleen gebruikerservaring, maar bepalen in hoge mate de investeringsbeslissing zelf. Bij beleggen in bedrijfsvastgoed letten investeerders bijvoorbeeld op de mate waarin technische installaties gescheiden zijn per verhuureenheid, op de flexibiliteit van het casco en op de modulariteit van het ontwerp.
Gebouwen die standaardvoorzieningen combineren met ruimte voor individuele inrichtingsvrijheid, blijken veel aantrekkelijker voor gebruikers én beleggers. Daarnaast is het anticiperen op toekomstige wetgeving – zoals verplichting tot energielabel A of circulaire componenten – inmiddels standaard in het programma van eisen.
Hierdoor verschuift de rol van de architect naar die van risicomanager en waardeketenregisseur. Een ontwerpbeslissing als kolomvrije overspanning kan bijvoorbeeld tientallen duizenden euro’s aan toekomstige verbouwkosten schelen. Evenzo kan de keuze voor houtskeletbouw of prefab beton direct invloed hebben op opleveringssnelheid en fiscale afschrijvingsregels. De ontwerper bepaalt dus in wezen hoe aantrekkelijk een gebouw is voor kapitaal.
Fiscale en economische context in 2025
De fiscale behandeling van bedrijfsmatig vastgoed in 2025 is complexer dan ooit. Beleggers moeten rekening houden met 10,4% overdrachtsbelasting, een dynamisch box 3-stelsel waarin vanaf 2028 gewerkt wordt met werkelijk rendement, en een beperking in renteaftrek in de vennootschapsbelasting. Deze fiscale realiteit maakt het steeds belangrijker om vastgoed vanaf de start fiscaal strategisch te structureren.
Nieuwbouw biedt hierbij vaak voordeel, omdat het onder de btw valt en vrij is van overdrachtsbelasting (mits afname via projectontwikkeling). Architecten die ontwerpen met fiscale en juridische flexibiliteit in het achterhoofd – zoals splitsbare kavels, zelfstandige installatieruimten of juridisch opsplitsbare bouwvolumes – helpen investeerders bij het optimaliseren van hun rendement én het beperken van fiscale lasten.
Daarnaast maken ontwerpkeuzes invloed uit op subsidies, zoals de EIA of MIA-regelingen. Daarmee komt fiscale optimalisatie steeds vaker op het bord van de architect te liggen – al dan niet in samenwerking met fiscalisten.
Ontwerper en belegger als partners
De traditionele sequentiële ontwikkelketen – waarbij de belegger pas in de eindfase aanschuift – maakt plaats voor geïntegreerde projectontwikkeling. Architecten nemen steeds vaker deel aan het initiële haalbaarheidsonderzoek, waarbij niet alleen de ruimtelijke mogelijkheden, maar ook het beleggingspotentieel van een locatie centraal staat.
Die samenwerking leidt tot betere uitnutting van kavels, efficiëntere bouwkosten en toekomstbestendigere ontwerpen. Ook ontstaat hierdoor meer grip op vergunningstrajecten en afzetmogelijkheden. Voor beleggers betekent deze werkwijze een verkorting van doorlooptijden, beperking van faalkosten en – cruciaal – een hogere zekerheid over de uiteindelijke marktwaarde van het object.
Voor architecten betekent dit echter ook: meer verantwoordelijkheid voor budget, fasering en risicobeheersing. De ontwerpdiscipline evolueert richting integrale waardecreatie, waarbij rendement, duurzaamheid en gebruikskwaliteit hand in hand gaan. Precies die benadering maakt het onderscheid in een markt waar het aanbod groeit, maar de eisen steeds specifieker worden.
Herwaardering van de architect
Architectuur wordt in het investeringsklimaat van 2025 steeds meer gezien als structureel waardebepalend. Wie een bedrijfspand ontwerpt zonder toekomstvisie op verhuur, herontwikkeling of fiscale consequenties, laat waarde liggen. De architect als adviseur in ruimtelijke strategie, duurzaamheid en vastgoedpositionering wordt daarom essentieel in elk ontwikkeltraject.
Voor beleggers telt niet alleen het eerste huurrendement, maar vooral de flexibiliteit, verhandelbaarheid en aanpasbaarheid van het gebouw over een periode van tien tot twintig jaar. Door die lange termijn centraal te stellen, wordt ontwerpkwaliteit opnieuw een harde economische waarde.
Architecten die in staat zijn die brug te slaan – tussen ruimte en rendement – zullen de komende jaren een sleutelrol spelen in het hernieuwde succes van het Nederlandse bedrijfsvastgoed.
Overig
|