Nieuwbouw blijft achilleshiel van de woningmarkt
Bouwnieuws | Bron: Monitor Koopwoningmarkt
Geplaatst: vandaag
DELFT - Het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen in Nederland groeit onvoldoende om de
gewenste uitbreiding van de woningvoorraad te realiseren. Na een eerdere stijging
stabiliseert het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen vanaf begin 2025.
Tegelijkertijd lopen de bouwkosten en verkoopprijzen verder op. Daardoor komt de
concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van bestaande koopwoningen verder
onder druk te staan. Op termijn gaat dit ook gevolgen hebben voor de doorstroming in de
bestaande woningvoorraad.
Nieuwbouwaanbod neemt nog steeds onvoldoende toe
De nieuwbouwcijfers van WoningbouwersNL en de NVM geven geen hoopvol beeld. Het aantal
verkochte nieuwbouwkoopwoningen ligt al enige tijd rond de 7.500 per kwartaal. Dat niveau is
onvoldoende om de bestaande woningvoorraad structureel uit te breiden. Dit knelt des te meer omdat
ook de toevoeging van woningen door transformatie en woningsplitsing sterk is teruggelopen. De
beoogde groei van de nieuwbouwproductie is hierdoor sterk afhankelijk geworden van de productie
van sociale huurwoningen. De productie hiervan is de afgelopen jaren weliswaar gestegen, maar staat
vanwege de wankele financiële positie van woningcorporaties de komende jaren onder druk.
Voldoende harde plannen, maar uitvoering blijft onzeker
Op papier zijn er voldoende harde bouwplannen om de nieuwbouwproductie de komende jaren te laten
aantrekken. Het aantal woningen in harde plannen was in twee jaar tijd gestegen van bijna 183.300
naar bijna 219.200 woningen in de tweede helft van 2025, zo blijkt uit de gegevens van Locatus. Daarbij
ligt de nadruk sterk op binnenstedelijke locaties en kleinere woningen. In de eerste helft van 2026 is
echter voor het eerst sprake van een lichte daling van het aantal nieuwbouwwoningen in harde plannen.
Ook het aandeel kleinere woningen en woningen op binnenstedelijke locaties neemt daarbij iets af.
Daarmee ontstaat onzekerheid over de samenstelling en omvang van het toekomstige aanbod.
Stijgende bouwkosten en rente zetten woningbouwproductie en betaalbaarheid verder
onder druk
Tegelijkertijd worden woningbouwprojecten steeds duurder. In 2024 en 2025 stegen de totale
bouwkosten, exclusief grond, gemiddeld met 8%. Voor 2026 worden op basis van modelschattingen
van Archidat opnieuw forse stijgingen verwacht, met name voor materiaalkosten en transportkosten.
De sterk gestegen olie- en gasprijzen spelen hierbij een belangrijke rol.
Ook de kapitaalrente is in de afgelopen zes kwartalen met ongeveer 60 basispunten gestegen. Hierdoor
moeten de financiële haalbaarheid en het programma van veel nieuwe én bestaande
woningbouwprojecten opnieuw worden beoordeeld. Dit vergroot het risico dat projecten vertraging
oplopen, worden uitgesteld of zelfs worden afgeblazen. De eerdergenoemde afnemende
investeringsruimte van woningcorporaties vormt daarbij een extra knelpunt, omdat hun deelname voor
veel woningbouwprojecten noodzakelijk is. De Woonalliantie komt op 17 augustus 2026 dan ook met
een oproep aan de Taskforce Versnelling Woningbouw, om de investeringskracht van de hele
woningbouwketen centraal te stellen in de verdere uitwerking van het Actieplan. Volgens deze alliantie
is de belofte van het Kabinet aan de samenleving om 100.000 woningen per jaar te bouwen, alleen
waar te maken wanneer alle partners voldoende ruimte krijgen om te investeren, waartoe een
totaalpakket van acht maatregelen wordt voorgesteld.
De stijgende bouwkosten zijn inmiddels duidelijk terug te zien in de verkoopprijzen van
nieuwbouwwoningen, zoals gepresenteerd door WoningbouwersNL en de NVM. Vanaf medio 2025
liggen de jaarlijkse prijsstijgingen fors hoger dan in de jaren daarvoor. In het derde en vierde kwartaal
van 2025 stegen de prijzen van nieuwbouwkoopwoningen met respectievelijk 6,4% en 8,1%. Ook in
de eerste helft van 2026 bleef de prijsstijging hoog.
De combinatie van hogere bouwkosten, stijgende verkoopprijzen en een hogere rente zet de afzet van
nieuwbouw verder onder druk. Daarmee dreigt ook een belangrijke motor achter de doorstroming weg
te vallen.
Bestaande woningmarkt houdt vooralsnog de dynamiek vast
De beperkte groei van de nieuwbouwproductie heeft vooralsnog niet geleid tot een afname van de
dynamiek op de markt voor bestaande koopwoningen. In de eerste helft van 2026 registreerde de NVM
ruim 80.200 verkopen, 4,3% meer dan in dezelfde periode van 2025 en 20,8% meer dan in 2024. In
het tweede kwartaal werden ruim 45.200 bestaande woningen verkocht: 29,4% meer dan in het eerste
kwartaal en 6,6% meer dan een jaar eerder.
Ook het aanbod is duidelijk toegenomen. In het tweede kwartaal van 2026 stonden bijna 85.800
woningen te koop, 26% meer dan in het voorgaande kwartaal en 12% meer dan een jaar eerder. Een
belangrijke verklaring hiervoor is het uitponden van huurwoningen. Een aanzienlijk deel van de
voormalige huurwoningen wordt gekocht door doorstromers op de koopwoningmarkt. Deze
huishoudens brengen hun eerdere koopwoning vervolgens opnieuw op de markt. Hierdoor ontstaat
extra aanbod en wordt de verminderde doorstroming vanuit de nieuwbouwmarkt vooralsnog
gedeeltelijk gecompenseerd.
Het ruimere aanbod heeft bijgedragen aan een gematigder prijsontwikkeling op de markt voor
bestaande koopwoningen. In het tweede kwartaal van 2026 kwam de jaar-op-jaarstijging van de
Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS en Kadaster uit op 4,2%. Dit was het zesde kwartaal
op rij waarin de prijsstijging lager lag dan in het voorafgaande kwartaal. Gecorrigeerd voor inflatie is
de prijsindex sinds eind 2025 ongeveer stabiel. De verkoopprijzen voor woningen stijgen dus net zo
snel als gemiddeld alle overige goederen.
Hypotheekmarkt stabiliseert
Ook op de hypotheekmarkt zijn de eerste tekenen van stabilisatie zichtbaar. Het aantal toegekende
hypotheken in de eerste helft van 2026 bleef ongeveer gelijk aan dat van dezelfde periode in 2025. In
het tweede kwartaal werden 101.100 hypotheken toegekend, 8% meer dan in het eerste kwartaal, wat
past binnen het normale seizoenspatroon.
Het aantal hypotheekaanvragen stabiliseerde in de eerste helft van 2026 eveneens ten opzichte van
het voorliggende jaar. In het tweede kwartaal werden daarbij bijna 132.900 aanvragen geregistreerd,
10% minder dan in het eerste kwartaal.
Opvallend is daarnaast een lichte verschuiving naar hypotheken voor de aankoop van een woning, ten
koste van hypotheken voor andere doeleinden (zoals oversluiten en extra financiering). Ook lijken
jongere huishoudens en koopstarters een iets kleiner aandeel van de hypotheekaanvragen en
toegekende hypotheken voor hun rekening te nemen dan in 2024 en 2025. Dit zou een eerste
aanwijzing kunnen zijn, dat de positie van de doorstromers op de koopwoningmarkt zich verbeterd ten
opzichte van de koopstarters.
Woningbouw blijft cruciale schakel
De cijfers laten zien dat de woningmarkt als geheel vooralsnog veerkrachtig blijft, maar dat de
nieuwbouwproductie achterblijft bij wat nodig is. Er zijn voldoende harde plannen, maar stijgende
bouw- en financieringskosten maken de uitvoering steeds lastiger.
De komende periode wordt daarom cruciaal. Zonder voldoende betaalbare en financieel haalbare
nieuwbouw dreigt het aanbod verder achter te blijven bij de woningbehoefte. Tegelijkertijd kan de
huidige extra dynamiek op de markt voor bestaande woningen, mede door het uitponden van
huurwoningen, niet onbeperkt de beperkte doorstroming vanuit de nieuwbouw compenseren.
Meer informatie
U kunt de Kwartaalrapportage van het tweede kwartaal in 2026 hier downloaden. Meer nieuwsitems,
publicaties en informatie kunt u vinden op de website Monitor Koopwoningmarkt. Het dashboard met
alle onderliggende gegevensreeksen is ook te bereiken via de link naar het Dashboard Woningmarkt in
vogelvlucht.
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen Archidat, Centraal
Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Locatus, Nationale Hypotheek
Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten, Vereniging Eigen Huis en WoningbouwersNL. De Monitor Koopwoningmarkt
wordt beheerd vanuit het Expertisecentrum Woningwaarde van de faculteit Bouwkunde van de TU
Delft.
Overig Bouwnieuws
|